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政策文件：門政發(fā)〔2017〕49號關(guān)于印發(fā)《門頭溝區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）》的通知

一、制定文件意圖

為進(jìn)一步加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理，營造和諧的居住環(huán)境,依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)物業(yè)管理實(shí)際情況，制定本辦法。

二、起草及征求意見情況

該文件主要包括總則、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利及義務(wù)、物理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)急物業(yè)服務(wù)、物業(yè)費(fèi)收繳、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出制度、無物業(yè)老舊小區(qū)及回遷安置房小區(qū)管理工作、其他八個(gè)方面。已面向相關(guān)委辦局征求了意見，并進(jìn)行了修訂完善。

三、文件主要內(nèi)容

（一）總則

1. 為進(jìn)一步加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理，營造和諧的居住環(huán)境,依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)物業(yè)管理實(shí)際情況，制定本辦法。

2.  本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)的實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的住宅區(qū)域

3. 本辦法所稱住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托對住宅區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)

4. 本區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)行三級監(jiān)管：區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理及政策指導(dǎo)；各鎮(zhèn)政府、街道辦事處負(fù)責(zé)屬地統(tǒng)籌管理；居委會(huì)負(fù)責(zé)日常管理及安全宣傳

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利及義務(wù)

5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利

(1) 履行物業(yè)服務(wù)合同，依法經(jīng)營

(2) 依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)

(3) 有權(quán)依法選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)，可以依法實(shí)行多種經(jīng)營

(4) 對業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取上門催交、公示催告、發(fā)出律師函等方式，督促其限期交納。逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)提起訴訟或申請仲裁等方式解決

(5) 法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

6. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)

(1) 按照物業(yè)服務(wù)合同為住宅物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)

(2) 對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)和違法經(jīng)營行為，要及時(shí)予以勸阻和制止，并及時(shí)向規(guī)劃、城管、工商等相關(guān)部門報(bào)告

(3) 接受相關(guān)部門依據(jù)法律、法規(guī)和部門規(guī)章進(jìn)行的監(jiān)督和指導(dǎo)

(4) 法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的其他義務(wù)

7. 業(yè)主的權(quán)利

(1) 對物業(yè)管理活動(dòng)享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)

(2) 成立業(yè)主大會(huì)組建業(yè)主委員會(huì)，并監(jiān)督業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的工作

(3) 監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用

(4) 法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

8. 業(yè)主的義務(wù)

(1) 遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

(2) 執(zhí)行業(yè)主共同決定事項(xiàng)，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任

(3) 按照規(guī)定和約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、停車管理費(fèi)及其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用

(4) 物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

(5) 法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

9. 業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利

(1) 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

(2) 組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對相應(yīng)事項(xiàng)進(jìn)行表決

(3) 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議

(4) 法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

10. 業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)

(1) 接受鎮(zhèn)政府、街道辦事處的指導(dǎo)與監(jiān)督

(2) 在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)組織依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議

(3) 定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作并接受業(yè)主的監(jiān)督

(4) 督促業(yè)主按照規(guī)定和約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、停車管理費(fèi)及其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用

(5) 法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

11. 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)合同約定做好以下工作

(1) 負(fù)責(zé)上下水管道，電線等線路，住宅樓外立面、樓頂、陽臺、門窗，道路等共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，做到各類記錄齊全，對危險(xiǎn)設(shè)施設(shè)備要設(shè)置警示標(biāo)志并建立應(yīng)急預(yù)案

(2) 負(fù)責(zé)電梯、樓梯、監(jiān)控、路燈、樓道燈、休閑桌椅、健身器材、休閑小品、涼亭、公廁、信報(bào)箱、配電箱、配電室、應(yīng)急照明、垃圾箱、空調(diào)室外機(jī)托架等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，做到各類記錄齊全。樓棟、單元、住戶有明顯標(biāo)志

(3) 負(fù)責(zé)小區(qū)道路、樓道、陽臺、綠地等公用部位和活動(dòng)廣場、健身廣場等相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，及時(shí)清理上述部位的亂堆亂放、非法小廣告、亂貼亂畫、亂倒渣土、私裝電子顯示屏、違規(guī)廣告牌匾，拆除私自搭建的儲物柜、圍欄、晾衣桿（繩）等，確保小區(qū)內(nèi)無衛(wèi)生死角

(4) 負(fù)責(zé)拆除物業(yè)公司所屬違法建設(shè)，認(rèn)定居民已有違法建設(shè)并配合街鎮(zhèn)予以拆除，勸阻、拆除小區(qū)新增的居民違法建設(shè)

(5) 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)出租商戶的日常管理，落實(shí)出租商戶門前三包責(zé)任制；負(fù)責(zé)認(rèn)定小區(qū)開墻打洞情況和入戶協(xié)調(diào)，配合相關(guān)部門的封堵清理。加強(qiáng)日常監(jiān)管，杜絕小區(qū)內(nèi)新增開墻打洞和無證無照經(jīng)營行為；及時(shí)清理亂貼亂畫、亂設(shè)廣告和流動(dòng)商販

(6) 負(fù)責(zé)每周清運(yùn)一次建筑裝修渣土以及廢舊家具、廢舊非機(jī)動(dòng)車等廢棄物品，禁止長期積存，清運(yùn)期間產(chǎn)生的要集中存放并進(jìn)行苫蓋

(7) 負(fù)責(zé)小區(qū)雨污水管道、屋面雨水口和居民戶內(nèi)下水管道疏通，及時(shí)清掏化糞池

(8) 負(fù)責(zé)草坪、綠植的養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)種和管理，及時(shí)清理居民私自種植

(9) 負(fù)責(zé)治理小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放行為，合理劃分停車位，拆除地鎖、隔離墩，認(rèn)定和清理僵尸車（機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車），解決因車輛行駛和停放引發(fā)的糾紛

(10) 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)拆除小區(qū)內(nèi)廢棄電線

(11) 負(fù)責(zé)小區(qū)公共秩序維護(hù)，組織保安人員巡視占用消防通道、逃生通道、公共管線等行為，巡視占用樓頂空間進(jìn)行禽類養(yǎng)殖行為，保持消防通道暢通、消防設(shè)施設(shè)備完好，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、偷盜等安全問題及時(shí)采取有效措施。加強(qiáng)對保安人員的管理，進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。監(jiān)控探頭實(shí)現(xiàn)小區(qū)全覆蓋并可以正常使用，協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好小區(qū)的安全防范工作

(12) 負(fù)責(zé)巡查小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施，發(fā)現(xiàn)居民私占行為及時(shí)勸阻制止，保證設(shè)施正常使用

(13) 負(fù)責(zé)對居民房屋裝修過程中出現(xiàn)的私自拆除承重墻、加蓋樓層等違規(guī)裝修進(jìn)行制止和管理，對裝修進(jìn)行驗(yàn)收

(14) 以街鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)為主體在小區(qū)進(jìn)行的綠化美化工程和休閑座椅、健身器材、路燈、垃圾箱等設(shè)施設(shè)備修整項(xiàng)目，完工后，日常養(yǎng)護(hù)維護(hù)由物業(yè)公司接管負(fù)責(zé)

(15) 與社區(qū)居委會(huì)建立良性互動(dòng)機(jī)制，整合各自力量開展社區(qū)環(huán)境綜合整治工作。積極參與社區(qū)治理，配合社區(qū)居委會(huì)做好維穩(wěn)、各類活動(dòng)等工作

(16) 負(fù)責(zé)協(xié)助供熱單位收取供暖費(fèi)

(17) 定期對地下空間進(jìn)行集中檢查和清理

（四）應(yīng)急物業(yè)服務(wù)

12. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法繼續(xù)實(shí)施服務(wù)撤出管理區(qū)域的，應(yīng)提前3個(gè)月以書面形式告知全體業(yè)主，并按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。擬退出的服務(wù)企業(yè)，應(yīng)在發(fā)布退出公告前以書面形式報(bào)至區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委和屬地鎮(zhèn)政府或街道辦事處

13.  物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出退出公告，物業(yè)所在地鎮(zhèn)政府、街道辦事處組織全體業(yè)主共同決定物業(yè)管理方式

14. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域后，全體業(yè)主未決定物業(yè)管理方式的，由屬地鎮(zhèn)政府、街道辦事處負(fù)責(zé)提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)

15. 各鎮(zhèn)政府、街道辦事處組織物業(yè)撤管應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前，應(yīng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示

16. 物業(yè)撤管應(yīng)急服務(wù)內(nèi)容為垃圾清運(yùn)、秩序維護(hù)、二次供水、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活的服務(wù)事項(xiàng)

17. 物業(yè)撤管應(yīng)急服務(wù)期限為3個(gè)月

18. 各鎮(zhèn)政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好項(xiàng)目資料、設(shè)施設(shè)備的交接工作

19. 對于老舊住宅區(qū)應(yīng)急維修工作，區(qū)財(cái)政根據(jù)區(qū)政府批準(zhǔn)的老舊住宅小區(qū)應(yīng)急維修事項(xiàng)安排資金，用于解決轄區(qū)內(nèi)老舊住宅區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的搶修任務(wù)

（五）物業(yè)費(fèi)收繳

20. 各鎮(zhèn)政府、街道辦事處要積極引導(dǎo)居民樹立正確的服務(wù)消費(fèi)觀念，加深業(yè)主“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)意識，主動(dòng)繳納服務(wù)費(fèi)

21. 為避免物業(yè)費(fèi)拖欠導(dǎo)致惡性循環(huán)，采取多項(xiàng)措施追繳物業(yè)費(fèi)

(1) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采用電話、短信、上門催繳等方式積極收繳物業(yè)費(fèi)。對業(yè)主提出的問題及時(shí)整改、解釋并跟蹤管理，提高業(yè)主的滿意度

(2) 對于上述措施采取后依然不繳納的業(yè)主，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同業(yè)主委員會(huì)通過法律手段解決

22. 各鎮(zhèn)政府、街道辦事處對管轄的老舊住宅小區(qū)責(zé)成社區(qū)居委會(huì)或業(yè)主委員會(huì)根據(jù)實(shí)際需要，收取業(yè)主衛(wèi)生保潔、化糞池清掏、垃圾清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)和公共部位日常維修等服務(wù)費(fèi)用

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出制度

23. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在下列情形的，將被列入黑名單

(1) 在物業(yè)項(xiàng)目交接過程中，拒不交接的、拒不撤出的、強(qiáng)行接管的

(2) 在年內(nèi)出現(xiàn)重大安全生產(chǎn)事故、重大物業(yè)矛盾糾紛的

(3) 在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)執(zhí)法工作平臺行政記分超過5分的

(4) 被媒體曝光且經(jīng)查屬實(shí)的

(5) 對鎮(zhèn)街分派的涉及物業(yè)服務(wù)相關(guān)內(nèi)容的群眾訴求事項(xiàng)拖延不辦三次以上，或者拒不辦理的

(6) 鎮(zhèn)街對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)為不合格并報(bào)送區(qū)住建委確認(rèn)的

(7) 其他符合列入黑名單的

24. 被列入黑名單的物業(yè)服務(wù)企業(yè),將在區(qū)內(nèi)媒體進(jìn)行通報(bào)，不得參加物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評及區(qū)政府工程招投標(biāo)項(xiàng)目。物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在上述情形嚴(yán)重的，鎮(zhèn)政府、街道辦事處指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主通過召開業(yè)主大會(huì)形式，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除物業(yè)服務(wù)合同

（七）無物業(yè)老舊小區(qū)及回遷安置房小區(qū)管理工作

25. 引導(dǎo)業(yè)主自治。由鎮(zhèn)政府、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，采取自我服務(wù)或?qū)I(yè)服務(wù)外包形式對住宅區(qū)進(jìn)行自治管理。有產(chǎn)權(quán)單位且有管理能力的，由產(chǎn)權(quán)單位組織實(shí)施自我管理

26. 由鎮(zhèn)政府、街道辦事處組建物業(yè)管理組織。對轄區(qū)內(nèi)無管理主體的老舊住宅區(qū)，可利用現(xiàn)有公益性組織或組建物業(yè)服務(wù)中心，提供衛(wèi)生保潔、化糞池清掏、垃圾清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)和公共部位日常維修等基本物業(yè)服務(wù)

27. 各鎮(zhèn)政府、街道辦事處對轄區(qū)內(nèi)的老舊住宅小區(qū)提供公共主管道維修、路面硬化及修繕屋頂?shù)葢?yīng)急維修工作

28. 強(qiáng)化回遷安置房住宅區(qū)物業(yè)管理工作，避免村委會(huì)、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，由各鎮(zhèn)政府、街道辦事處負(fù)責(zé)按照村委會(huì)、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)“三位一體”的模式建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。由該機(jī)構(gòu)通過全體業(yè)主授權(quán)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，通過召開“業(yè)主大會(huì)”形式?jīng)Q定是否自管或委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。由該機(jī)構(gòu)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂服務(wù)合同

（八）其他

29. 建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，對物業(yè)管理政策進(jìn)行解讀以及對重大矛盾糾紛進(jìn)行協(xié)調(diào)。一般性矛盾糾紛由居委會(huì)調(diào)解；較大矛盾糾紛由鎮(zhèn)政府、街道辦事處調(diào)解；重大矛盾糾紛由屬地政府組織社區(qū)居（村）委會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位召開聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的各類矛盾和問題，公安、城管、規(guī)劃、發(fā)改、市政市容、工商、園林等相關(guān)部門，須結(jié)合自身工作職責(zé)，積極配合屬地政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

30. 建立重心下移、屬地管理的工作機(jī)制。屬地政府要明確管理部門及工作人員，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目監(jiān)督管理和矛盾投訴調(diào)解等工作，完善社區(qū)公共服務(wù)體系。社區(qū)村（居）委會(huì)協(xié)助鎮(zhèn)（街道）和區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委，做好轄區(qū)物業(yè)管理的落實(shí)工作，明確負(fù)責(zé)人；負(fù)責(zé)調(diào)處物業(yè)矛盾糾紛，發(fā)現(xiàn)和制止破壞公共管理秩序和損害業(yè)主共同利益的違法違章行為，及時(shí)向有關(guān)部門反映

31. 建立投訴處理機(jī)制。屬地政府建立投訴受理制度，設(shè)立物業(yè)管理工作投訴點(diǎn)和公開投訴電話，及時(shí)調(diào)查處理業(yè)主反映的投訴事項(xiàng)，以“小事不出社區(qū)，大事不出屬地”為原則，充分發(fā)揮村（居）委會(huì)等基層組織作用，發(fā)動(dòng)群眾、依靠群眾，把社會(huì)矛盾化解在基層

32. 本辦法自印發(fā)之日起施行。本辦法沒有明確約定的有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的內(nèi)容，按照北京市物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。集體土地上的住宅物業(yè)管理區(qū)域可參照執(zhí)行

33. 本辦法由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)解釋