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     政策文件：門(mén)政發(fā)[2021]9號(hào)關(guān)于印發(fā)門(mén)頭溝區(qū)農(nóng)村宅基地及建房管理辦法（試行）的通知

    圖片解讀：關(guān)于《門(mén)頭溝區(qū)農(nóng)村宅基地及建房管理辦法（試行）》的政策解讀

 一、近期國(guó)家、市、區(qū)新出臺(tái)的加強(qiáng)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理的政策有哪些？ 
    近期國(guó)家出臺(tái)的政策主要有：《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào)）和《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤(pán)活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號(hào)）。本市出臺(tái)的政策主要有：《北京市人民政府關(guān)于落實(shí)戶(hù)有所居加強(qiáng)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2020〕15號(hào), 以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》）和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范農(nóng)村宅基地及建房審批管理的通知》（京政農(nóng)函〔2020〕59號(hào)）。本區(qū)出臺(tái)的政策：《門(mén)頭溝區(qū)農(nóng)村宅基地及建房管理辦法（試行）》（門(mén)政發(fā)〔2021〕9號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》） 出臺(tái)這些政策的目的，主要是為了貫徹落實(shí)新修訂的《土地管理法》，切實(shí)加強(qiáng)和規(guī)范農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理。 

    二、本區(qū)《管理辦法》政策制定依據(jù)是什么？ 
    為加強(qiáng)門(mén)頭溝區(qū)農(nóng)村宅基地及建房管理，完善宅基地管理制度，切實(shí)落實(shí)“戶(hù)有所居”，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《北京市人民政府關(guān)于落實(shí)戶(hù)有所居加強(qiáng)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（京政發(fā)〔2020〕15號(hào)）以及《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范農(nóng)村宅基地及建房審批管理的通知》（京政農(nóng)函〔2020〕59號(hào)）等法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定。 

    三、本區(qū)《管理辦法》的基本原則、主要內(nèi)容是什么？ 
    《門(mén)頭溝區(qū)農(nóng)村宅基地及建房管理辦法（試行）》本著“尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、規(guī)范先行、穩(wěn)慎推進(jìn)”的工作原則，在農(nóng)村宅基地管理工作中堅(jiān)持穩(wěn)慎推進(jìn)、堅(jiān)持農(nóng)民主體、堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向、堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，并把村莊整體風(fēng)貌管控貫穿到農(nóng)村宅基地建房管理工作中。《管理辦法》共有七章三十二條款，分別為：總則、規(guī)劃引領(lǐng)管控、宅基地申請(qǐng)條件、宅基地建房審批、監(jiān)督管理、工作職責(zé)以及附則。強(qiáng)調(diào)在符合國(guó)土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃的前提下開(kāi)展管理工作，并結(jié)合我區(qū)特有的山區(qū)地形特點(diǎn)和傳統(tǒng)村落保護(hù)與發(fā)展規(guī)劃要求，參照《門(mén)頭溝區(qū)村莊民宅風(fēng)貌設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，制定了宅基地及建房的具體管控標(biāo)準(zhǔn)。重點(diǎn)明確了申請(qǐng)資格、不予批準(zhǔn)情形、實(shí)現(xiàn)戶(hù)有所居的五種途徑以及“一事一議”的范圍等四方面內(nèi)容。明確村民在宅基地上新建、改建、擴(kuò)建、翻建房屋（包括住房和附屬用房）的申報(bào)審批流程。并對(duì)具體審批程序的各個(gè)環(huán)節(jié)所需提供的材料、時(shí)限及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)定。重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了個(gè)人承諾、征詢(xún)四鄰意見(jiàn)、公開(kāi)公示、風(fēng)貌管控、民主程序、現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)、現(xiàn)場(chǎng)釘樁放線(xiàn)、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收等重點(diǎn)環(huán)節(jié)的具體要求。 

    四、農(nóng)村宅基地為什么要實(shí)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批管理？主要的程序和要求是什么？ 
    依據(jù)《土地管理法》及《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核批準(zhǔn)。 
依據(jù)《管理辦法》規(guī)定，村民在宅基地上新建、改建、擴(kuò)建、翻建房屋（包括住房和附屬用房），按照“村民申請(qǐng)、村級(jí)審核、鎮(zhèn)級(jí)審批”的申報(bào)審批流程辦理宅基地建房審批手續(xù)。依據(jù)“一戶(hù)一宅”的法律規(guī)定，村民建房只能新建、改建、擴(kuò)建或者翻建一處住宅。 

    五、城鎮(zhèn)居民能否到農(nóng)村購(gòu)置宅基地及其地上房屋？ 
    宅基地的功能是保障農(nóng)村村民居住，國(guó)家明確規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地及地上房屋。 
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)）規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅”。《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2008〕146號(hào)）規(guī)定“嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理”。《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）再次提出“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地”。為此，《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地和宅基地上房屋。 

    六、農(nóng)村宅基地和地上房屋能否繼承？ 
    宅基地不能繼承，宅基地上房屋可以依法繼承。 
宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于村民。宅基地使用權(quán)人以戶(hù)為單位，依法享有占有和使用宅基地的權(quán)利，在戶(hù)內(nèi)有成員死亡而戶(hù)存續(xù)的情況下，不發(fā)生宅基地繼承問(wèn)題。戶(hù)消亡時(shí)，權(quán)利主體不再存在，宅基地使用權(quán)滅失，但依據(jù)《繼承法》的有關(guān)規(guī)定，宅基地上的房屋作為被繼承人遺產(chǎn)可由繼承人依法繼承，因房地?zé)o法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后，在房屋存續(xù)期內(nèi)可以依法繼續(xù)使用宅基地。